أهمية تداول صناديق الاستثمار العقاري هذا العام 2025

صناديق الاستثمار العقاري المتداولة (REITs) من أهم وسائل الاستثمار الثابت والمضمون بشكل كبير مقارنةً بالعديد من أدوات الاستثمار الأخرى، إلا أن هذه الوسيلة تحتاج لمزيد من الشرح والفهم حتى تبدأ بالتداول وتحصل على الفائدة الكاملة منها.

هنا نساعدك بالطبع حيث نتعرف على مزيد من الجوانب حول هذه الصناديق وكيفية الربح منها وآلية عملها وأنواعها وكيفية التداول وكل ما يخص الصناديق عند الاستثمار فيها.

ما هي صناديق الاستثمار العقاري المتداولة (REITs)؟

1. هي شركات ومؤسسات مالية تمتلك أو تموّل عقارات مدرة للدخل، حيث تساعد هذه الصناديق المستثمرين من الاستثمار في السوق العقاري بغض النظر عن شراء أو إدارة العقارات مباشرةً.

2. تتضمن ممتلكات هذه الصناديق مجموعة واسعة من الأصول المالية مثل المباني التجارية والشقق السكنية و الإدارية والمكاتب والمراكز التجارية والصناعية والوحدات الفندقية.

3. هناك عدة أنواع لهذه الصناديق وأهمها صندوق الاستثمار العقاري للملكية وصندوق الرهن العقاري، بالإضافة إلى الصناديق المختلطة.

4. تعتبر صناديق REITs وسيلة جذابة للعديد من المستثمرين الذين يبحثون عن دخل ثابت، حيث يتم توزيع نسبة كبيرة من الدخل على المساهمين على شكل أرباح دورية.

5. توفر هذه الصناديق سيولة كبيرة مقارنةً مع الاستثمار المباشر في العقارات سواء شراء أو تأجير وذلك لإمكانية شراء أسهم صناديق REITs في البورصات المختلفة.

6. هناك بعض المخاطر التي تنطوي في صناديق REITs بسبب تقلبات السوق وتغير سعر الفائدة في البورصات ومنصات التداول وبالتالي تتغير قيمة الأصول وعوائدها.

أهمية صناديق الاستثمار العقاري في تنويع المحفظة الاستثمارية

• تعتبر صناديق الاستثمار العقاري من الأدوات الفعّالة في تنويع المحفظة الاستثمارية حيث تتيح للمستثمرين امتلاك وإدارة العقارات.

• بالطبع هناك أهمية وفوائد لهذه الأدوات ومنها:

• تمكن صناديق الاستثمار العقاري المستثمرين من تنويع الاستثمارات عبر أنواع متعددة من العقارات.

• أرباح هذه الصناديق ثابتة ومستمرة توزع على المستثمرين من إيرادات إيجارات العقارات.

• يمكن شراء وبيع الوحدات العقارية بسهولة وهو ما يوفر سيولة كبيرة مقارنةً بالاستثمار المباشر في العقارات، وكذلك بسبب إدراج العقارات كصناديق في الأسواق المالية.

• تحقيق أعلى عائد وربح ممكن من خلال إدارة العقارات التي تتم عبر خبراء في هذا المجال يمكن الاستعانة بهم، وهذه فرصة كبيرة للربح.

• تحمي صناديق الاستثمار العقاري المحفظة الاستثمارية من آثار تضخم العملة وذلك لأن قيمة العقارات دائمًا في ارتفاع وليس العكس.

ما هي العوامل التي تؤثر على أداء صناديق الاستثمار العقاري؟

يتأثر الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري REITs بعدة عوامل تؤثر على الأداء والعوائد على حد سواء، وهذه العوامل هي:

• تكاليف إدارة الصناديق عالية إلى حد ما وبالتالي تؤثر على صافي الربح والعائد النهائي.

• ارتفاع الرافعة المالية، حيث تعتمد الصناديق على الاقتراض لتمويل استثماراتها وهو ما يرفع مستويات الديون خاصة في ظل تقلبات الأسعار.

• السياسات الضريبية هي الأخرى عامل مهم خاصة في بعض الدول التي تضع قيودًا ضريبية على الاستثمار.

• توجد عدة مخاطر مالية محتملة عند الاستثمار في هذه الصناديق، وتتمثل في تكاليف صيانة العقارات وتأخر إيجارات العقارات ونفقات غير متوقعة وهو ما يؤثر على العائد.

• تعتمد الصناديق على نسبة إشغال العقارات ونسبة الإيجارات وبالتالي قد تؤثر هذه النسب إيجابًا وسلبًا على الإيرادات.

• تؤثر أسعار الفائدة في تكلفة العقارات وعوائدها وبالتالي تؤثر على هوامش الربح لصناديق الاستثمار العقاري.

كيف تؤثر أسعار الفائدة على صناديق REITs؟

جوانب عدة تؤثر في أسعار الفائدة مما يعني تأثر أداء صناديق الاستثمار العقاري في 2025 وذلك من حيث:

• ارتفاع نسبة الفائدة التي تؤدي لزيادة تكاليف الاقتراض وهو ما يؤثر سلبًا على أداء الصناديق بسبب ارتفاع الديون وتقليل هامش العائد والربح ولا تحقق الأهداف الاستثمارية لمعظم المستثمرين.

• يؤدي ارتفاع نسبة الفائدة أيضًا إلى قلة الطلب على هذه الصناديق بسبب انخفاض قيمتها التسويقية.

• انخفاض قيمة العقارات التي تمتلكها الصناديق وهو ما يؤثر على قيمة الأسهم الصافية خلال عملية التداول.

صندوق Vanguard Real Estate ETF (VNQ): الميزات والعيوب والشركات التابعة

هذا الصندوق يتبع أداء مؤشر MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index وهذا يوفر لكافة المستثمرين مجموعة واسعة من أسهم صناديق الاستثمار العقاري.

يوفر الصندوق مزايا مثل:

• تنوع واسع من شركات الاستثمار العقاري في السوق.

• تقليل نسبة المخاطر المالية المحتملة.

• تكاليف منخفضة لا تقل عن 0.13% مما يعني أنه خيارًا استثماريًا ممتازًا.

• يوفر هذا الصندوق للمستثمر سيولة كبيرة مما يعني سهولة شراء وبيع العقارات.

أما عيوب الصندوق فهي:

• التأثر بأسعار الفائدة مثل معظم صناديق الاستثمار العقاري حيث زيادة تكاليف الاقتراض وقلة الطلب وعدم توزيع الأرباح مقارنةً بأدوات الدخل الثابت.

• يتركز جزء كبير من الاستثمارات في الصندوق في عدد قليل من شركات الاستثمار العقاري وبالتالي زيادة المخاطر المالية.

يتعامل هذا الصندوق مع عدة شركات مثل:

• شركة American Tower Corporation (AMT) بنسبة في الأصول تصل إلى 5.41%.

• شركة Welltower Inc. (WELL) بنسبة في الأصول تبلغ 5.27%.

• شركة Simon Property Group, Inc. (SPG) بنسبة في الأصول تبلغ 3.42%.

• شركة Digital Realty Trust, Inc. (DLR) بنسبة تبلغ 2.92%.

صندوق Realty Income Corporation (O): الميزات والعيوب والشركات التابعة

يتبع الصندوق مؤشر S&P 500 ومدرجة تحت اسم شركة The Monthly Dividend Company منذ عام 1969م.

هناك مزايا عدة لهذا الصندوق مثل:

• دخل ثابت من خلال توزيعات الأرباح الشهرية، وهو ما يجعلها جذابة للمستثمرين.

• تضم الشركة محفظة استثمارية بها أكثر من 15 ألف عقارًا مما يقلل نسبة المخاطر المالية المحتملة عند الاستثمار.

• توجد عقود إيجار طويلة للعقارات في هذا الصندوق الاستثماري وهذا يساعد على وجود سيولة كبيرة ومستقرة ومستمرة أيضًا لتمويل الصندوق.

• أما العيوب فتتمثل في تعرض بعض المستأجرين لعدة مخاطر بسبب إغلاق بعض المواقع وارتفاع الديون، وهذا يؤثر في أرباح الصندوق بشكل عام.

• يعمل الصندوق على امتلاك وإدارة العقارات المؤجرة لعدة شركات مثل Dollar General وWalgreens و7-Eleven وFedEx وSainsbury's.

• كما بلغت قيمة سهم الصندوق في البورصة نحو أكثر من 56 دولار أمريكي بعد الإغلاق.

صندوق American Tower Corporation (AMT): الميزات والعيوب والشركات التابعة

تمتلك شركة American Tower Corporation ومقرها في بوسطن بالولايات المتحدة الأمريكية هذا الصندوق.

حيث تعتبر من أكبر الشركات العاملة في مجال البنية التحتية للاتصالات اللاسلكية في الولايات المتحدة بالإضافة إلى 22 دولة حول العالم.

يتميز الصندوق بـ:

• محفظة استثمارية ضخمة، حيث تمتلك الشركة نحو 148,957 موقع اتصالات في آلاف المواقع في دول عديدة مثل الولايات المتحدة وعدة دول حول العالم في القارات الخمس.

• تتوسع الشركة حاليًا في استثمارات تقنية الجيل الخامس 5G والتي تشهد نموًا اقتصاديًا مستمرًا خلال السنوات المقبلة.

• تدفقات مالية وسيولة عالية بسبب عقود إيجار طويلة الأجل مع شركات الاتصالات المختلفة وهذا يوفر تدفقات نقدية مستقرة.

أما العيوب فتتمثل في:

• تتأثر إيرادات الشركة بالسلب بسبب محدودية العمل والتركيز على خدمات اتصالات رئيسية.

• تواجه الشركة عدة مشكلات قانونية في بعض الدول، حيث تختلف القوانين من بلد لآخر مما يؤثر على عمل الشركة في إنشاء بنية تحتية للاتصالات اللاسلكية.

• تمتلك الشركة عدة شركات حول العالم تعمل في إدارة الاتصالات اللاسلكية وهذه الشركات مثل:

• American Tower do Brasil Cessão de Infra-Estruturas Ltda ومقرها في البرازيل.

• شركة ATC South America Holding Corp في ديلاوير الولايات المتحدة.

• شركة ATC India Tower Corporation Private Limited في الهند.

صندوق Simon Property Group (SPG): الميزات والعيوب والشركات التابعة

تمتلك شركة Simon Property Group هذا الصندوق وهي شركة رائدة في تطوير وإدارة المطاعم وأماكن التسوق والترفيه.

كما أن لها حصص في 230 عقارًا في دول امريكا الشمالية وبعد دول أوروبا وآسيا.

أما عن مزايا الصندوق تتمثل في:

• تقليل المخاطر المالية بسبب المحفظة العقارية الواسعة التي تستفيد الشركة منها.

• يعتبر هذا الصندوق الريادي من أهم وأكبر صناديق الاستثمار العقاري في الولايات المتحدة بسبب ما لديه من قدرة كبيرة للتفاوض مع المستأجرين والموردين.

• تستخدم الشركة الطاقة المستدامة مثل الطاقة النظيفة وتقليل نسبة النفايات والحفاظ على الموارد المائية وهذا يعزز قوتها في السوق.

• مع ذلك توجد عدة عيوب لهذه الشركة والصندوق التابع لها مثل الديون الكبيرة التي تؤدي لزيادة نسبة المخاطر المالية.

• تتأثر الشركة سلبًا مع التغيرات الاقتصادية في بعض البلدان خاصة في القطاع العقاري.

• تزداد عملية التسويق العقاري عبر الإنترنت وهو ما يؤثر سلبًا على الشركة وعملها وبالتالي إيرادات الصندوق.

كيفية التداول في صناديق الاستثمار العقاري المتداولة؟

تداول صناديق الاستثمار العقاري تتم عبر خطوات التداول المعروفة دائمًا مثل:

• اختيار وسيط مالي مناسب وفتح حساب استثماري في المنصة التابعة لها.

• البحث عن صندوق استثمار عقاري يناسب أهدافك الاستثمارية.

• تحقق من نسبة المصروفات والرسوم التي ترتبط بالاستثمار في الصندوق العقاري.

• حدد المبلغ الذي ترغب باستثماره في الصندوق.

• بعد اختيار الصندوق، ابدأ في عملية الشراء أو التداول الخاص خلال ساعات التداول الرسمية.

أفضل منصات التداول للاستثمار في صناديق REITs

يمكنك الاعتماد على منصات تداول ذات سمعة طيبة في هذا المجال عند اختيار التداول في صناديق الاستثمار العقاري، وهذه المنصات مثل:

• منصة Just Markets: تقدم مجموعة متنوعة من أدوات التداول وحسابات تداول متعددة تناسب احتياجات كافة المتداولين.

• منصة XTB: من اهم المنصات التي يمكنك الاعتماد عليها حيث تقدم أدوات تحليل فني وأساسي قوية.

• منصة Evest: ربما تكون الأحدث بين منصات التداول لكنها من أهم الشركات الدولية المرخصة في التداول ومن المنصات الموثوق بها.

• منصة Vantage: توفر أصول مالية متعددة بما فيها صناديق الاستثمار العقاري، كما توفر مجموعة متنوعة من أدوات السحب والإيداع مثل الباي بال و Wise وRevolut.

نصائح لاختيار أفضل صندوق استثمار عقاري متداول يناسب أهدافك المالية

• اختر صندوق تستثمر فيه مجموعة متنوعة من العقارات مثل المولات التجارية والمكاتب الإدارية والمرافق المختلفة والشقق السكنية.

• راجع الأداء المالي للصندوق وقدرته على تخطي المخاطر المالية أو تحقيق أداء مالي مستقر وأرباح منتظمة.

• قارن بين نفقات الصندوق والرسوم والتكاليف المفروضة وهل ستؤثر هذه الرسوم في هامش الربح أم لا.

• ابحث عن الصناديق التي توزع الأرباح المستمرة على المستثمرين بحيث تحقق لهم دخلًا ثابتًا.

• تحقق من نسبة الديون على رأس مال الصندوق، حيث يجب تجنب الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري ذات الديون المرتفعة.

• يمكنك استشارة الخبراء في استثمارات الصناديق العقارية حتى تتخذ قرارًا سليمًا بشأن تنفيذ الصفقات بشأنها.

مستقبل صناديق الاستثمار العقاري المتداولة

تعتبر عملية الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري لها مستقبل جيد، وهذا بسبب عدة عوامل منها:

• تتكيف صناديق REITs مع التغيرات الاقتصادية مثل تقلب أسعار الفائدة وغيرها من التغيرات وهو ما يعني الحفاظ على العوائد المستقرة الموزعة على المستثمرين.

• ستشهد صناديق الاستثمار العقاري نموًا مستقرًا خلال السنوات القليلة القادمة بسبب ارتباطها بالتكنولوجيا مثل الاستثمار في البنية التحتية للاتصالات والقطاع التكنولوجي.

• تسعى الصناديق مستقبلًا إلى تنويع الاستثمارات العقارية عبر كافة المناطق الجغرافية في دول العالم وهو ما يرتبط ببعض الأسواق المستقرة من حيث العوائد.

• يتوقع الخبراء أن صناديق العقارات سيكون لها دورًا في استثمار العقارات صديقة البيئة أو التي تستخدم طاقة نظيفة صديقة للبيئة.